Дайджест #3 Покупка недвижимости

До недавнего времени слушал в основном только технические подкасты, но со временем понял, что иногда хочется голове отдохнуть и послушать чего-то простого. В итоге начал гулять по приложению CastBox и наткнулся на крайне интересный подкаст – “Деньги Пришли”.

О подкасте

Два ведущих – Саша и Илья – дискутируют на разные темы, связанные с деньгами. Причем у них нет идеи “научить” пользоваться деньгами и тд., люди просто делятся своим опытом и всем, что связано с деньгами, и получается крайне интересно. Ранее их дуэт вещал под названием “Два по цене одного”, где они также создавали качественный контент для расслабления мозга и узнавания чего-то нового.

На этот раз у меня конспект выпуска про недвижимость . Изначально я даже не планировал записывать что-то в дайджест, т.к. относился к нему как к развлекательному подкасту, но диалоги о покупке-продаже недвижимости в Москве оказались крайне интересными:)

О госте

В гостях Юлия, которая за 4 года провела ряд манипуляций с недвижимостью с целью получения дохода и расширения количества квадратных метров во владении. Подробно про ее историю можно послушать в самом выпуске: это происходит на первых же минутах. Суть следующая: начала с 3 млн рублей и на данный момент владеет недвижимостью на 17 млн рублей.

Я максимально далек от вопросов недвижимости, и поэтому для меня все термины были практически новыми, и о них я сегодня буду писать. Возможно, что-то для вас будет крайне очевидным.

Апартаменты или квартира?

Долгое время для меня эти два термина обозначали ровно одно и то же – место где я живу, сплю, ем и тд:) Но, оказывается, апартаменты и обычная квартира – это разные вещи:) Суть разницы в том, что апартаменты – официально нежилое помещение. То есть, я, например, сейчас сижу в офисе и могу остаться в нем спать/есть/жить и вряд ли мне кто-то сможет запретить это делать.

Апартаменты — это нежилое коммерческое помещение внешне ничем не отличающееся от квартиры.

С апартаментами примерно такая же история: есть здание, в нем помещения, которые не являются жилыми по документами, но жилыми по сути – в них может быть вода, электричество, канализация и другие радости стандартной жизни, но прописаться вы в ней, увы, не сможете:). Получается, можно иметь сотни апартаментов и быть бомжом (поправьте меня если я не прав).

Также в апартаментах всегда дороже коммуналка и повышенный налог на имущество (в пять раз выше ставка чем за за жилую квартиру – источник).

Плюсы апартаментов

Но, разумеется, апартаментов бы не существовало, если бы в них не было плюсов. Как правило апартаменты дешевле квартир, но есть и другие преимущества.

Например, апартаменты могут материализоваться даже на территории старого завода в центра Москвы, что невозможно сделать с жилыми помещениями. Можно использовать апартаменты как офис, иметь юридический адрес и тд. Свободная планировка позволяет делать сколько угодно мокрых зон и размещать их в любой точке апартаментов

Мокрая зона – санузлы и кухни. В общем места с водой:)

В обычной квартире сделать перепланировку мокрого места – задача совсем не из простых. Есть ряд норм, которые очень тяжело выполнить. А в случае апартаментами получаем полную анархию – хоть все апартаменты делай бассейном:)

Ну и классный плюс, который отложился в моей голове после прослушивания подкаста – можно из одних апартаментов сделать два. Героиня подкаста так купила одни апартаменты, сделала из них два помещения (потолки 4 метра превратились в 2 этажа высотой 2 метра каждый) и сдавала их разным людям. В общем, апартаменты дают широкое пространство для творчества.

Как не обжечься с условиями

Покупать готовую квартиру, даже в ипотеку, себе может позволить далеко не каждый. Ну и построить многоквартирный дом стоит несколько дороже покупки мороженного, и поэтому есть классное “командное” действие – будущие жильцы дают деньги застройщикам, которые строят дома. В будущем дом (обычно) достраивается и жильцы заезжают в квартиры, что получается дешевле чем купить готовую квартиру. Выглядит крайне удобно, выгодно и красиво.

Но наш мир не идеален, и застройщики иногда (часто) разоряются, остаются без денег и оставляют вкладчиков – вкладчиками, а не счастливыми владельцами свежепостроенных квартир. Проблем и сложностей может быть масса, и поэтому было интересно послушать о том, на что стоит обращать внимание при покупке недвижимости.

Понятно, что в голосовом формате особо много удобновоспринимаемых советов дать не удалось, но я все равно смог составить чек-лист :

  • Кинуть может любой застройщик, даже если все ок. Панацеи нет:) Так себе оптимистичность
  • Смотреть кому принадлежит здание: если продает здание одно лицо, а владеет другое, то это повод для вопросов
  • Внимательно изучать, что именно переходит в собственность, когда и в каком виде: есть ли батареи, окна и тд.
  • Всегда платить меньше, если есть возможность. Можно взять в рассрочкку? Берем! Можно отдать сейчас не все, а отдать уже по факту постройки? Идем этим путем!
  • Заранее посмотреть правила у ТСЖ, УК (что это такое чуть дальше) – можно ли будет провести необходимые коммуникации и тд. Очень важно понимать, что можно будет сделать все, что необходимо сделать для комфортного проживания
  • Желательно, чтобы здание было уже построено наполовину или чтобы это была не постройка с нуля, а перестрой. Когда здание уже почти есть, его бросят с меньшей вероятностью

Что с налогами?

Поскольку Юлия заработала на этих действиях некоторый капитал, возникает резонный вопрос – как с этого платить налоги и надо ли? Как понял я – да, надо:) Стандартный НДФЛ в размере 13% с разницы стоимостей. Налоговую базу можно уменьшить с помощью неотделимых улучшений.

Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

О неотделимых улучшениях. Источник – ipotekaved.ru

То есть вешаем кондиционеры, делаем капремонт и многие другие вещи для уменьшения налоговой базы:) Но все эти траты нужно доказать, чтобы это сработало. Также мы освобождаемся от уплаты налога, если квартира была в собственности более 5 лет.

Для того чтобы от вас не требовалось уплаты налога, необходимо владеть квартирой более пяти лет. Эта норма применяется только в отношении недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года; на объекты, которые получены в собственность ранее, действует прежнее ограничение – три года.

Выдержа из БН

Как купить дешевле?

Было интересно про покупку квартир “С молотка”. Есть должники, которые не платят кредиты, ипотеки, и в залоге находится их квартира. В таком случае квартиру забирает себе банк и продает её. Обычно она продается примерно на 30% дешевле рынка.

Но при покупке недвижимости у банка стоит быть предельно осторожным. Может быть ситуация, что квартира недоступна для осмотра до покупки, – покупка кота в мешке. Предыдущие жильцы, зная что их квартира перейдет кому-то другому, могут оставить ее в совершенно непотребном состоянии. Нужно очень детально изучить рынок, сколько стоят квартиры в этом доме, районе и с такими же параметрами.

Что такое ТСЖ, УК?

Я застал смену управляющей компании в своем личном доме и заметил, что в некоторых аспектах жизнь стала лучше: нам сделали ремонт в подъезде, заменили плафоны и тд и тп. В общем УК – коммерческая компания, которая занимается благоустройством дома, отстаивает интересы жителей перед коммунальными службами. Среди УК, как и в любой коммерции, есть как добросовестные компании, так и не очень.

Есть еще такое явление под названием ТСЖ – Товарищество Собственников Жилья. Это объединение людей-активистов, которые берут на себя обязанности УК. Это может быть как плюсом так и минусом: нужно очень внимательно изучить этот момент, чтобы не получилось так, что вы купили квартиру, въехали в нее и окажется, что в этом дома нельзя делать то, что вам остро необходимо. Подробнее про ТСЖ можно прочитать здесь.

Ипотека за границей

Единственное, что я вынес для себя из подкаста – в Праге есть Сбербанк и можно получить кредит в евро в нашем банке за границей. Поскольку кредит будет в евро, платить его тоже придется в евро, что не является проблемой, если вы получаете зарплату в евро или вашу квартиру снимают за евро. В другом случае – занятие достаточно рисковое:)

Вместо заключения

Если вам понравился дайджест, то подписывайтесь на мой канал в Telegram (@amorev94), а если вдруг есть какой-то интересный выпуск, которым стоит поделиться в дайджесте или нашли ошибку или неточность, то, пожалуйста, пишите моему боту (@amorevbot).